房租驚驚漲，到底該買房還是繼續租房子？
從主計處的房屋租金統計資料來看，2023年截至11月，平均住宅租金年增率已經達到2.16%，而且，自2010年起，每年或多或少住宅租金都是上漲的。看到這樣的結果，其實也不意外，我們可以從其他的資料來瞭解，為什麼住宅租金會一直上漲。
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為何租金上漲那麼多？？因為房價一直上漲！
我們從房價的統計資料來看，可以發現，房價除了在特定的某幾年有過下跌的情形，基本上，房價沒有跌過，也就是說，房價就是會一直上漲的。
那為什麼房價漲了，房租就會跟著漲呢？很簡單，就是用投報率來看就可以理解了。我們很單純地來想，如果我要投資，我當然會希望能夠有一定的投報率，會用來出租的房子，有些是本來就持有的空房，但是有些是投資客刻意買的，若是以當包租公、包租婆為目的而買來的成屋，當然會希望能達到一定的投報率了，尤其是法人持有的房子。
那麼，投報率會設多少呢？一般人的想法裡，普遍會設在5%，但是最少也希望要勝過定存利率，這房子若是還有房貸，那就要用房貸利率來做底限。
就用2%來算好了，以目前中南部的中古屋套房假設200萬來看，一年房租就是要有4萬收入，也就是月租最低也要到3500元。但是，房屋出租並不是只有這些成本，還有修繕、稅金及空屋率…等等考量，也就是說，一間套房的全年房租簡單算起來，應該要達到房價的4%以上，房東才覺得有達到銀行定存利率的報酬率。
房租總是會與房價輪流上漲的
雖然房租會跟著房價上漲，但是，這過程中仍是受到心理層面的影響。
怎麼說呢？我們估計房租應該要達到房價的一定比例，房東才會覺得合理，所以在房價上漲之後，就會造成房租會上漲。反過來說，房價上漲的時候，一般人也會因為覺得房價太高了，感覺租金相對便宜，於是選擇租屋而不買屋，此時房屋出租市場會相對熱絡。房東原本在房價上漲之後，就會想要調漲房租了，於是相對熱絡的出租市場正好就推動房租的上漲。
當然，一旦房租上漲到一個水準，大家又開始覺得自己買房子會比租房子划算了，這個時候房租上漲趨勢會自然趨緩，而投資客也會覺得當包租公似乎不錯，於是市場就會轉成購屋市場了。
房租與房價這樣的輪漲，就成了一個自然的循環。
如何評估該買房還是租房？
究竟該買房還是租房呢？這個問題並沒有標準答案！買房與租房本來就分別要面對不同的風險，例如：買房子之後，修繕就是自己的責任，但是租房子的話，修繕則是屋主的責任。但是反過來，買房子之後，房屋的改裝都可以依照自己的意思，但是租房子時，房屋的改裝則無法隨心所欲。
但是，理性地來說，若是有自住需求的話，買房應該是一個需要認真考慮的選項。
非常簡單的道理，也就是，我付出的房租，其實是高過房貸利息的，所以通常，我若是能夠再多付出一些錢，就等於是繳房貸的錢了。這個是時候如果是單純用房租與房貸來比，當然會覺得買房子的壓力很大，但是我們要記得，房貸除了利息，還包含了房子的本金，所以他就像是繳房租時，同時又存了一筆儲蓄一樣。
考慮買房還有一個重要的理由，就是，房租會因為房價上漲而跟著漲，但是房子買了之後，房貸金額並不會因為房價上漲而增加，也就是，在買房子的那一刻，就像是把房租給固定了一樣，長期而言，相當地划算。
只是，買房並無法那樣的理性，因為太多現實條件需要考量，包括資金、找尋適合的房子…，但是，就因為買房子要考量的事情很多，所以更應該要早早把買房子當成理財目標的一部份，仔細地評估及規劃，使買房子更為順利。
如何準備資金及注意事項？
大部份的人在買房子的時候，都會期待一次就能買到心目中理想的房子，而且沒有想過會把房子賣掉。一次就買到理想中的房子，當然是非常好的事情，但是並不容易做到，反而常常是變成，終於買到房子，但卻未必理想中的房子，在繳了一輩子房貸之後，就一直將就地住下去。
現實上，以一般人的財力而言，想要買到理想中的房子，最好是採用騎驢找馬的方式。先以目前的財力，用適當地預算來租房子，同時要盡最大的努力，先存下將來買房子的頭期款，存到頭期款之後，才能有真正買房子的可能。
以目前房地合一所得稅的規定，自用住宅達6年之後，就有400萬的免稅額，再加上能夠重購退稅，而且，如果家裡有小孩，6年可能會有房子需求上的改變。所以，用6年來換下一間房子，若許是個不錯的換屋考量的週期。
買房子在繳房貸的6年之間，除了房貸餘額會減少，房價也可能會上漲，所以在換屋的時候，其實會有遠超過頭期款的資金，換屋可能是難在找到更適合的房子，而不是資金。
所以，資金的部份，只要是有持續地控管，理論上不是問題。反而應該要時常留意有沒有好的物件，才是應該注意的重點。留意好物件其實非常重要，因為資金管控的再好，如果買到不好的房子，可能不只是買貴的問題，更可能會有很大的損失，甚至會有民事的糾紛產生，所以，不管房價如何，一定要找到好的房子再買，這是絕對要堅持的事。
江東頴(勞瑞)
獨立財務顧問IFA；自然醫學碩士，雲科大科技法律研究所
CFP持證人、保險證照、不動產營業員、園藝治療師、職業大客車、華語導遊
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